Рынок складской и производственной недвижимости Свердловской области: тренды и предварительные итоги 2018 года

По итогам 9 месяцев 2018 года в Екатеринбурге введено в эксплуатацию 145 тыс. кв. м. складских помещений. Корпорация развития Среднего Урала оценивает долю складов, построенных под конкретного заказчика в 80%. Спекулятивный девелопмент и рынок свободной аренды всё более уступает место формату BTS (built-to-suit). Схема ВTS начала проникать и в сегмент производственных площадей, хотя здесь большинство резидентов  предпочитают делать выбор из готовых объектов. И сталкиваются с их дефицитом.

В структуре строительства складов можно выделить девелоперские проекты, которые делятся на законтрактованные объекты и спекулятивные (свободная аренда); отдельную категорию составляют проекты конечных пользователей – в основном это собственные проекты федеральных ритейлеров.

Так, крупнейшим собственным складским проектом конечного пользователя, введённым в эксплуатацию в Екатеринбурге в III квартале 2018 года, стал распределительный центр «Монетки» класса А площадью 34 тыс. кв. метров.

BTS потеснил спекулятивный рынок аренды

Екатеринбург сегодня – самый крупный из региональных складских рынков России (регионы РФ за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). Всего, по данным аналитиков CBRE, в российских регионах в 2018 г. будет введено порядка 527 тыс. кв. м. складов. В структуре предложения чётко прослеживается тенденция – большинство проектов законтрактованы до ввода в эксплуатацию, изначально строятся под заказчика или являются собственными проектами конечного пользователя. С I по III квартал показатель складского строительства в регионах РФ составил 268 тыс. кв. м., законтрактованных площадей - 73,5%.

Распространение формата BTS привело к ограниченному предложению по аренде готовых помещений. Общая площадь вакантных площадей в регионах по итогам III квартала составляет 5,8%. Доля свободных площадей за III квартал в Екатеринбурге – 1,1% (+, 0,8 пп по сравнению со II кварталом). При этом, по данным КРСУ, свободных площадей класса «А» на рынке нет вообще – все они либо строятся по заказу, либо выкупаются ещё на стадии котлована.

Основными потребителями складской недвижимости являются крупные торговые сети, ритейл (продукты и FMCG, одежда и обувь и т.д.), логистические операторы и дистрибьюторы продукции. Крупные сети строят «под себя». С другой стороны, BTS снижает риски девелопера.

В Свердловской области в формате built-to-suit работает девелопер PNK в парке «PNK-Косулино», где построены РЦ «Ленты», Х5 («Карусель» и «Перекресток»), Fix Price. По схеме инвестиций в BTS  развиваются и логопарк «Высота», и логистический парк «Кольцовский», резидентом последнего в 2017 году стала X5 Retail Group (торговая сеть «Пятёрочка»).

КРСУ формирует базу промышленной недвижимости Свердловской области, и за последние два года корпорация может выделить только один девелоперский проект, который вышел на открытый рынок аренды – это проект компании «Логистика Урал»(UL-park), который предлагает готовые складские и производственные помещения класса «В». Но стоит отметить, что в арсенале девелопера тоже есть два проекта строительства производственных комплексов по техзаданию заказчиков.

Дефицитный light industrial

Будут ли строить девелоперы спекулятивные объекты, готовые к продаже и к аренде?  Да. По оценкам КРСУ, это будут, прежде всего, точечные проекты в дефицитных сегментах. К ним относится формат производственных площадей лайт-индастриал - готовые цеха и склады «мелкой нарезки» до 1000-1500 кв.  метров. 42% обращений в КРСУ по подбору площадки приходится на помещения площадью 1500 кв. м.

— «Популярность формата  небольших современных складских и производственных помещений, ориентированных на МСБ, увеличивается с каждым годом и будет дальше расти. Качественных и доступных предложений на рынке почти нет.Примеры со сносом заводов «Ураплатик», завода имени Воровского» показали, что выселенным субарендаторам – компаниям малого и среднего бизнеса, просто некуда съезжать. Ветхий промышленный фонд уже не интересен бизнесу в силу своей изношенности, несоответствия современным форматам производства и большим вложениям в ремонт помещений», - говорит генеральный директор Корпорации развития Среднего Урала Сергей Киселев.

Однако девелоперы пока без ажиотажа относятся к формату light industrial. Возможные причины связаны с тем, что экономически эффективной модель строительства LT (с учетом стоимости земли для девелопера) становится при ставках аренды 400-500 руб. за кв. метр, а для субъектов МСП в основном приемлемой является аренда до 300 руб. за кв. метр в месяц.

Увеличение предложения в данном сегменте будет способствовать инвестиционной активности малого и среднего бизнеса. КРСУ сегодня ведёт работу с органами власти, девелоперами и землевладельцами по выработке системных механизмов по созданию таких объектов, в том числе с привлечением региональных и федеральных механизмов господдержки. В формате «лайт-индастриал» КРСУ строит 2-ой бизнес-инкубатор в индустриальном «Богословском» (первый уже заполнен арендаторами).

20.12.2018, 06:27
Эта подписка неактивна.